Tanah anda tiada jalan masuk? Kalau begitu, bagaimana anda nak masuk ke tanah anda?
Ataupon anda sebagai ejen hartanah yang ingin menjual tanah seseorang, kemudian anda dapati tanah tersebut tiada akses jalan masuk. Adakah anda terus tidak menjual tanah tersebut?
Ataupon anda sendiri yang ingin membeli tanah dan anda dapati tanah tersebut tidak mempunyai akses jalan, adakah anda terus tidak membelinya?
Pada zaman nenek moyang kita dahulu, mereka telah menormalisasikan kaedah ‘memberi dan menerima’ sesama mereka tanah-tanah yang berdekatan.
Walau bagaimanapun, keadaan mungkin berubah apabila tanah itu diwarisi atau dijual kepada orang lain.
Pemilik baru kemungkinan akan melaksanakan hak dan keistimewaan mereka dengan tidak memberi kebenaran kepada anda untuk memintas atau berjalan melalui tanah mereka untuk mengakses ke tanah anda.
Oleh itu, apakah pilihan yang mungkin anda ada apabila anda terkurung tanpa ada jalan ke tanah anda sendiri? Sudah pasti ada jalan penyelesaiannya.
Didalam undang-undang tanah, telah diperuntukkan bagi tanah yang tiada jalan masuk, pemilik tanah ada hak untuk membuat permohonan untuk mendapatkan akses tanah melalui Easement dan LAROW.
Jadi, apakah Easement dan LAROW?
*EASEMENT (ISMEN)
Hak yang diberi oleh seseorang pemilik tanah (pertama) kepada pemilik tanah yang lain (kedua) untuk mendapat faedah ke atas tanah pemilik pertama. Tanah pemilik pertama dikenali sebagai tanah servient, manakala pemilik tanah kedua dikenali sebagai tanah dominan.
Hak-hak yang boleh diberi sebagai Ismen
a) Apa-apa hak untuk membuat sesuatu dalam, atau atas tanah menanggung itu (servient)
b) Apa-apa hak yang melarang sesuatu itu dilakukan
c) Hak-hak tersebut tidak termasuk :-
- apa-apa hak untuk mengambil sesuatu daripada tanah menanggung; atau
- apa-apa hak kepada milikan ekslisif mana-mana bahagian darinya.
Sekatan ke atas kuasa memberi
a) apa-apa larangan atau batasan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu berkuatkuasa
b) Mana-mana tanah di bawah pajakan, sewaan atau cagaran perlu mendapatkan persetujuan awal dalam satu instrumen dengan mana ismen itu diberi.
Bentuk dan kesan Pemberian
a) Pemberian apa-apa ismen hendaklah dilaksanakan di atas borang 17A
b) Dalam hal pemberian oleh tuanpunya bersempadanan, ismen berbalas sokong, dinding-kongsi, dengan suatu instrumen atas Borang 17 B
c) Pemberian sedemikian boleh dilaksanakan, setakat mana pemberi membenarkan, samada untuk selama-lamanya atau untuk tempoh beberapa tahun
d) Sebarang pemberian sedemikian bolehlah mengandungi suatu perjanjian antara tuanpunya tanah dominan dan tanah servient
Pelepasa Ismen oleh Tuanpunya tanah Dominan (Seksyen 289)
a) sebarang ismen yang diberi di bawah peruntukan ini boleh dilepaskan pada bila-bila masa oleh tuanpunya tanah dominan
b) Pelepasan sedemikian hendaklah dilaksanakan atas Borang 17C
Dokumen yang perlu disertakan
- Borang 17A (2 salinan)
- Surat perjanjian
- Salinan resit cukai tanah dan cukai pintu tahun semasa
- DHKK (servien / dominan)
*LAND ADMINISTRATION RIGHT OF WAY (LAROW)
LAROW ialah hak laluan yang diwujudkan oleh Pentadbir Tanah ke atas tanah milikan pemilik tanah untuk tujuan menyediakan akses antara mana-mana tanah dan terminal awam.Tanpa menjejaskan sebarang hak dan kepentingan pihak.
Terdapat hak orang ramai untuk mendapatkan akses ke tempat awam tetapi terdapat juga hak untuk pemilik untuk menikmati tanahnya. Oleh itu, terdapat banyak pertimbangan yang perlu diambil oleh pentadbir tanah dalam memberikan hak laluan
Terdapat dua jenis LAROW:
i. Hak Laluan Awam Seperti
Seperti yang dinyatakan dalam S.389(1)(b) NLC hak lalu lintas awam merujuk kepada hak lalu lintas yang bertujuan untuk faedah awam.
S.389(4) NLC menyatakan bahawa hak laluan awam hendaklah memberi kuasa kepada orang ramai untuk melalui dan melepasi semula antara mana-mana kawasan tanah tertentu dan terminal awam
Hak lalu lintas awam ialah hak yang diberikan kepada mana-mana orang awam untuk menggunakan laluan tertentu untuk sampai ke terminal awam.
Terminal awam di bawah LAROW merujuk kepada tepi pantai, sungai, stesen kereta api atau jalan awam.
ii.Hak Laluan Persendirian
S.389(1)(a) NLC memperuntukkan bahawa hak lalu lintas persendirian merujuk kepada hak lalu lintas yang diwujudkan untuk faedah Pihak Berkuasa Negeri atau pemilik atau penduduk tanah milikan.
S.389(2) NLC memperuntukkan bahawa jika hak laluan persendirian dibuat untuk faedah Pihak Berkuasa Negeri, hanya mereka yang mendapat persetujuan Pihak Berkuasa Negeri sahaja yang boleh melalui dan melepasi semula antara tanah rizab atau hutan simpan dan terminal awam; atau untuk tujuan mengalihkan bahan batu dari mana-mana tanah, boleh melalui dan melepasi semula antara tanah dan terminal awam.
S.389(3) NLC memperuntukkan bahawa jika hak laluan persendirian dibuat untuk faedah pemilik persendirian, pemilik dan orang yang bertindak dengan persetujuan pemilik hendaklah diberi kuasa untuk melalui dan melepasi semula antara tanah dan terminal awam.
Permohonan LAROW
Permohonan (persendirian) Menurut kuasa S.390(1) NLC, Pihak Berkuasa Negeri atau pemilik mana-mana tanah berimilik boleh memohon kepada Pentadbir Tanah untuk mewujudkan hak laluan persendirian dalam Borang28A.
Apabila menerima permohonan itu, Pihak Berkuasa Negeri boleh membuat apa-apa siasatan atau penyiasatan sebagaimana yang difikirkannya patut.
Kos tinjauan, pembinaan, penyelenggaraan dan pembaikan
S.392 NLC menyatakan bahawa dalam hal hak lalu lintas persendirian, kos ukur, pembinaan, penyelenggaraan dan pembaikan hendaklah ditanggung oleh pihak berkuasa atau orang yang manfaatnya telah diwujudkan manakala dalam hal hak awam untuk cara, kos ukur, pembinaan, penyelenggaraan dan pembaikan hendaklah ditanggung oleh Pihak Berkuasa Negeri
Jadi untuk anda, tidak perlu risau lagi sekiranya tanah anda tiada jalan masuk. Setiap pemilik tanah telah dijada dan dilindungi hak mereka keatas kebebasan dah hak penggunaan ke atas tanah sendiri. Diharap anda dapat menjadikan sedikit panduan berkenaan akses tanah melalui easement dan LAROW dan tidak perlu pening kepala lagi seandainya tanah anda sendiri atau tanah yang anda jual tiada jalan masuk.
Semoga bermanfaat.